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总部经济的地产诱惑

发布日期:2021-11-16 06:11    点击次数:188

  原标题:总部经济的地产诱惑

  【环宇杂谈】

  总部经济最大的优势就是产业整合和集聚能力,背后需要强大的运营支撑,千万不能让地产泡沫之乱花迷了人眼。

  李宇嘉

  近期,笔者到珠三角某重点新区调研,管委会说某芯片企业南方区总部迁过来了,办公大楼正在热火朝天地建设中。基于职业的习惯,自然就想到,这些人才住房问题怎么解决?要不要配建人才住房?带着问题,就兴匆匆地去了。到了现场才发现,办公大楼还在打基坑,主体没有出地面,但旁边有几栋公寓已经封顶,转入内部装修了。

  笔者以为是员工住房,一问才知道,这些都是对外销售的公寓。至于企业办公楼什么时候建好,什么时候投产,配套的员工宿舍什么时候到位,这些还停留在图纸上。我就疑惑了,不是芯片企业吗?为啥变成房地产企业了?调研了一圈下来,发现这个现象还挺普遍的。一般玩儿法是,一些新兴企业或总部型企业,以产业名义拿地,但获批地块比实际办公及配套需要大得多。

  多出来的就搞商品房开发,企业前期投资资金有了着落,还能赚一笔。出让的产业用地建面地价是2000元/平米,开发公寓出售,价格高达4万元/平米,利润可见一斑。业内人士说,先搞地产,后搞产业,这还是讲武德的。有的企业,仗着总部或独角兽标签,狮子大开口,此处不满足我的用地要求,就去隔壁城市。公寓卖的七七八八了,项目投产还没影。

  地方政府也没办法。一方面,设置的企业入驻和税收门槛,很容易被钻空子。拿出几十套公寓销售款,税收就搞定了;搞一些虚假的上下游公司注册,招商就解决了;另一方面,从招商到项目建设,再到中试、达产,有可长可短的周期,中间可操作空间大,主政者可以拿这个当政绩了。至于后面达产多少,是否实现招商目标,那就不管了,或留给下一任解决吧。

  这是城市政府GDP锦标赛的延续和升级,也是无序争抢总部经济,产业转型政绩观驱使的结果。近些年,各大城市都在建新城新区,都在引进总部经济、独角兽企业。11月5日,《武汉市加快推进总部经济高质量发展政策措施》发布,提出要力争在5年内,让武汉总部企业从现在的52家增至400家以上。短短5年,就要让总部企业扩大8倍,怎么完成呢?

  而且,不单单武汉在这么搞,其他城市也一样。最后的结果就是,要么把现在的一些企业认定为总部企业,要么就给出优厚的条件,把企业从其他地方挖过来。问题是,全国货真价实的总部企业就那么多,你抢我也要抢,吸引企业的筹码自然水涨船高,出现了“只要你能来,一切都好谈”的怪现象,逼得基层部门不得不拿地产来招商,也逼得企业也不务正业。

  这些企业以产业名义低地价拿地,高溢价卖商品房获利,其实是各地招商引资的隐性成本或超额待遇。表面看,这个逻辑没有问题,你这个城市不搞,别的城市也搞,企业就跑了。但其产生的负面效应,必须要引起高度重视,那就是逼企业干坏事。一旦沾上房地产,自然就会发现,干什么都不如干地产,来钱快、赚钱多。既然如此,还那么辛苦搞实业干嘛!

  当下,任何一个大城市,各个行政区都要搞总部经济,不搞就落伍了,贯彻新发展理念的站位就不高了。于是,一个城市就诞生了若干个新区新城,每个都以各种前瞻或高端的规划提高开发档次、拔高产业定位。当然,每个新城新区都是以商品房开发来做区域的前期开发和公建配套。产业还没落地,入驻企业未见踪影,规划已被炒了几轮,房价也上了几个台阶。

  面对这么高的房价,一般产业的利润,根本托不起租金,很难生存下去。即便是新兴产业、总部经济、独角兽等有光环的企业,也托不起租金。不过,因为它们入了地方的法眼,地方给了它们超乎寻常的待遇,或者说给了错误信号,纵容其不务正业,它们才给本地以光环的形象。总部经济最大的优势就是产业整合和集聚能力,背后需要强大的运营支撑,千万不能让地产泡沫之乱花迷了人眼。因此,是时候对“给块地、给栋楼”的总部招商怪象说不了。

  (作者系房地产研究人士)

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责任编辑:王珊珊



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